房地产拓盘南京星河G项目

房地产拓盘-南京星河G项目年营销整合提案

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市场篇

客户篇

价值篇

体验篇

营销篇

本案客户群定位

物理层面

共性特征：

30-50岁，城市进阶的中高产阶层；大多为家庭成熟，拥有居住经验；单价与总价较高，先期以玄武、鼓楼以及泛河西区域为主；

购买逻辑：

-万总价承受；对比玄武同类楼盘，看重产品、品质性价比、未来发展潜力；

精神层面

城市新精锐都市新中产：

追求独立人格，并勇于承担社会责任，经历过从平民到精英阶层的转变的艰辛

城市风云掌控者：

追求文化理想和社会理想，具备修身齐家治国平天下的情怀

天地正气·士家人物

年，一战倾城，问鼎玄武，必须南京豪宅阵营！

实现年度总销27.5亿元

实现%售罄、%签约、%回款、%交付

豪宅的营销，本质上是影响力营销！

豪宅从来不是自己说的，也不是广告说的！

星河G项目从拿地到今天其实不缺影响力，

但需将影响力上升为持续的品牌力，

从御制产品传播至大众层面，因而才能享誉金陵

建立玄武新的营销秩序标本，由御制誉，才是本案营销关键所在。

商品住宅供应量

同比上升19%;月均供应63万m;普通住宅占比90%;

观山湖区占比22%，列区域第一:

商品住宝库存量较19年年末上涨24%;去化周期13个月;

各区域去存周期上涨，部分区域接近2年;

商品住宅销售量

环比上升29%;

月均成交54万m;普通住宅占比92%;

观山湖区占比30%，列区域第一;中天吾乡列项目第—;

商品住宅成交均价

环比下降6%;

〉暂通住宅均价94元/mi;洋房均价元/mi;别墅均价元/m;

观山湖区以元/m，列全市第一;

20年商品住宅供销量同比上涨，供大于求格局未变；存量保持在较理智状态；均价较年下降6%

两城区、花溪区及观山湖区成交份额回落，白云区、乌当区及经开区市场份额大幅上升

供销方面仍以普通住宅为绝对主力，洋房和别墅合计份额仅达到8%；高层、洋房房价同比年有所下降，别墅房价同比年上涨

对于G来说，入市时间相对晚，星河首个项目要实现完美销售，首要问题即为品牌的快速落地与项目的高调发声，因此，品牌、推广为营销的两条主线索

本案由高层和小高层产品组成，是区域内稀缺低密社区

户型面积为-㎡

与区域内中海玄武公馆产品及户型相似

故在中海玄武公馆的基础上研究G客户

客户案例分析——中海玄武公馆

中海玄武公馆成交客户主要来自玄武、鼓楼、栖霞三大板块，成交年龄段在35-55岁

成交客户占比最高的为玄武区，占比43%；其次为鼓楼区及栖霞区客户，分别占比27%，19%；

成交客户年龄段主要为35-45岁，占比43%；其次为45-55岁，占比32%；

项目成交客户主要以地缘性客户及主城改善客户为主。

客户案例分析——中海玄武公馆

中海玄武公馆客户主要为企业高管，置业目的主要为改善，更

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